Методы определения стоимости недвижимого имущества

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Возможны ошибки в расчете ставки дисконта из-за неполноты данных и отсутствия стабильности в экономике. Если речь идет о жилом помещении, то продаваемая доля в праве (1/4 в нашем случае) на рынке жилья будет стоит дешевле, а иногда и существенно дешевле, нежели 250000 рублей в приведенном нами выше примере. Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Смотрите также: Арест комнаты в коммунальной квартире

Содержание и основная цель оценки — расчёт наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Эксперт, который производит оценку, должен оценить будущие потоки и верно рассчитать ставку дисконта. Для того чтобы владелец мог восстановить погибшее имущество, он должен получить больше, чем его остаточная стоимость, и при этом у него дохода не будет, он лишь восстановит то, что у него было до несчастия.

Смотрите также: Налог от продажи квартиры в собственности менее 3 лет по завещанию

Рыночную стоимость бизнеса оценивают по формуле V=D/R, где D — чистый годовой доход компании, R — коэффициент капитализации. Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения. Если удастся подобрать близкие аналоги, то можно ограничиться более простыми в вычислительном плане методами. В качестве примера метода, который можно применять при несущественных отличиях, описывается метод, использующий систему линейных уравнений.

Смотрите также: Комиссия по жилищным вопросам благоустройству и экологии

Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость. При этом отдельные данные о ценах объектов недвижимости по каким-либо общим для всех признакам объединяются в группы — кластеры. В каждой группе рассчитывается среднегруповая стоимость, которая в дальнейшем используется для построения модели массовой оценки. Метод общего коэффициента капитализации применяется к ЧОД объекта недвижимости. Используются средние данные по области и земельно-оценочной зоне из материалов четвёртого тура земельно-оценочных работ.При этом необходимо исходить из рекомендуемой зональной структуры посевов или фактически сложившейся структуры посевов. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в статьях 274—277 Гражданского кодекса РФ и в статье 23 Земельного Кодекса.Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации: Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. 2) Условия финансирования. Затратный же или доходный подход при определении рыночной стоимости недвижимого имущества либо не применяется в российской практике, либо применяется редко.

Похожие записи: